Funda is het grootste woningportaal van Nederland (1,83 miljoen maandelijkse zoekopdrachten op alleen het merkwoord) en de Funda Desk specs zijn de meest precieze van Europa: minimaal 2160×1440 en maximaal 4096×3200 pixels, uitsluitend liggend, uitsluitend JPG, 10 MB per bestand. Funda adviseert minstens 10 foto's; de praktijkondergrens bij NVM- en VBO-makelaars in 2026 ligt op 15, met 20–30 voor premium grachtenpanden en villa's. De eerste zes foto's verschijnen als liggende mozaïek op desktop — daar wint of verliest je listing voordat een koper scrolt.
Funda foto-specificaties 2026: 2160×1440 tot 4096×3200
De Funda Desk help-pagina publiceert vier harde eisen. Minimale afmetingen 2160×1440 pixels liggend, maximale afmetingen 4096×3200 pixels — ja, Funda heeft óók een bovengrens, wat 6K-exports uit moderne DSLR-bodies standaard afkeurt. Bestandsformaat uitsluitend JPG of JPEG; PNG én HEIC van iPhone worden bij upload geweigerd. Bestandsgrootte maximaal 10 MB per foto. Funda's aanbeveling is minimaal 10 foto's per woningpresentatie, en het portaal heeft geen officieel bovenmaximum — de praktische grens wordt gezet door de NVM/VBO-koppeling of het makelaarspakket. De eerste zes foto's verschijnen op desktop als liggende mozaïek (het hero-raster dat elke koper eerst ziet), dus elke verticale of vierkante frame in slots 1–6 breekt die weergave. Mobiel toont dezelfde set maar stapelt verticaal — de hero-selectie blijft leidend.
02
Funda Pro versus Funda Basic voor makelaars
Funda werkt niet meer met een losse consumentenupload voor professionele kantoren: elke NVM- of VBO-makelaar koppelt via een makelaarspakket (historisch Funda Basic, Plus en Pro, sinds 2024 geherstructureerd). Funda Basic geeft de standaard presentatie, Funda Pro voegt uitgebreide gegevens, hogere positie in het zoekresultaat, rijkere media (plattegronden, 360°-tours, video) en uitgebreide statistieken toe. Het fotogedeelte zelf — 2160×1440 minimum, 4096×3200 maximum, 10 MB JPG — is identiek tussen Basic en Pro; het verschil zit in slots voor aanvullende media en de presentatiepositie, niet in de foto-technische eisen. FSBO-verkoop via diensten als Makelaarsland of Huysshop loopt via hun eigen Funda-koppeling en erft dezelfde foto-specs.
Minimaal 2160×1440 pixels liggend (harde afwijzing onder de drempel)
Maximaal 4096×3200 pixels (harde afwijzing boven — vangt 6K DSLR-exports)
Uitsluitend JPG of JPEG — PNG en HEIC worden geweigerd
Maximaal 10 MB per bestand
Eerste 6 foto's: liggend voor desktop-mozaïek; aanbeveling ≥10 totaal
03
NVM, VBO en Beëdigde taxateurs: wie mag op Funda plaatsen
Funda filtert op beroepslidmaatschap. NVM-makelaars (Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs, ca. 4.000 kantoren) vormen het grootste deel van het feed-volume. VBO-makelaars (Vereniging Bedrijfsmakelaars en -taxateurs o.g.) leveren het tweede professionele kanaal. Beëdigde taxateurs (ingeschreven in het NRVT) plaatsen zelf meestal geen verkoopfoto's op Funda, maar leveren het taxatierapport dat de vraagprijs onderbouwt. Voor alle drie de categorieën geldt dat de woning eerst door een aangesloten kantoor wordt ingebracht; de foto's rijden mee op de NVM-koppeling (realworks, Kolibri24, Tiara) of de VBO-koppeling richting Funda. Zonder dat pakket plaatst alleen een particulier via een omweg (Makelaarsland, Eigen Huis Verkoop) met dezelfde 2160×1440-eis.
04
BW 6:193 misleidende handelspraktijken en vastgoedfoto's
De juridische bodem onder Funda-foto's ligt in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 6:193a tot en met 6:193j. Artikel 6:193b definieert een oneerlijke handelspraktijk; artikel 6:193c noemt specifiek de misleidende handelspraktijk — informatie die feitelijk onjuist is óf de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, waardoor die een besluit neemt dat anders niet was genomen. Voor vastgoedfotografie betekent dit: een foto die de staat van de woning wezenlijk rooskleuriger presenteert (gegenereerde tuin die er niet is, verwijderde scheuren, een lucht waar niemand kan zien dat het de verkeerde is) kwalificeert als misleidend onder 6:193c. Artikel 6:193g voegt de zwarte lijst toe. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) handhaaft; een consument kan óók civielrechtelijk schadeloosstelling eisen. AI-enhancement die alleen witbalans, ruis en schaduwdetail corrigeert (non-generatief) valt buiten 6:193c; AI die objecten toevoegt of verwijdert valt er doorgaans binnen.
05
NVM Erecode Artikel 1 en de AFM bij financieringsadvertenties
NVM-leden zijn boven het BW ook gebonden aan de Erecode. Artikel 1 stelt dat een NVM-lid zich bij zijn werkzaamheden laat leiden door integriteit, onafhankelijkheid en zorgvuldigheid — de Raad van Toezicht NVM toetst tuchtrechtelijk of een foto-presentatie die norm haalt. Een misleidende Funda-gallery levert een tuchtklacht op naast de civiele 6:193c-route. VBO hanteert een vergelijkbare gedragscode. Waar de AFM (Autoriteit Financiële Markten) de advertentie raakt: zodra financiering, hypotheken, doorlopende rentetarieven of 'vanaf €X per maand' in de advertentietekst of op een foto-overlay staan, valt het onder de Wft-informatieregels die de AFM handhaaft — dan is 'representatief voorbeeld' verplicht plus het standaardrisico-label. De foto zelf is zelden het probleem; de tekst of overlay wél.
06
Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht: vier markten, vier workflows
Amsterdam (Grachtengordel, Oud-Zuid, Oud-West, Jordaan) is Funda-volume nummer één: 27.100 merkzoekopdrachten per maand op 'funda amsterdam'. De markt is foto-kritisch — grachtenpanden op Herengracht en Keizersgracht zijn smal, diep en donker, dus schaduwdetail in de tweede kamer beslist over de klik. Rotterdam (14.800/mnd) draait om naoorlogse architectuur, Kop van Zuid en loftconversies op de Wilhelminapier; hier wint weids uitzicht over de Maas en contrast met de skyline. Den Haag (14.800/mnd) heeft drie submarkten: centrum, Scheveningen aan zee, en de statige villa-wijken (Benoordenhout, Statenkwartier) met ambassade-feel. Utrecht (12.100/mnd) heeft Oudegracht-grachten als mini-Amsterdam plus een snel groeiende Leidsche Rijn-nieuwbouwmarkt. Buiten de vier grote steden blijft het segment 't Gooi (Blaricum, Laren, Bussum) en Wassenaar de hoogste vierkante-meterprijzen houden — die foto's moeten twee dingen doen: de tuin/oprijlaan vastleggen én de exclusiviteit niet laten ontsporen in Engelse villa-kitsch.
07
Buurten die hun eigen foto-draaiboek vragen
Oud-Zuid en Museumkwartier (Amsterdamse School, Berlage-detail): lage standpunten om de bakstenen plint te laten leven, warm avondlicht voor de ramen. Oud-West en De Pijp (tussen-woning 1900–1920): stuc, kozijnen en parket zijn de verkoopargumenten — macro-frame van één detail per kamer. Grachtengordel (17e-eeuwse monumenten): hijsbalk, hals-/klokgevel en zwart-wit marmeren hal moeten scherp; interieur hoog ISO met schaduwlift. 't Gooi (Blaricum, Laren): landelijke villa's — luchtfoto bij droneshot, grindoprit, volwassen bomen. Wassenaar (landgoederen, ambassadewijken): exterieur bij dag, interieur met warm kunstlicht, nooit een lege entree (voegt een bank of een vaas toe voor schaal — maar als je niks toevoegt, geen AI-generatie). Houd voor al deze buurten de 4096×3200 bovengrens in de gaten — een Sony A7 IV export is 7008×4672 en wordt zonder resize door Funda geweigerd.
For this region
Local questions, answered
Wat zijn de Funda foto-eisen in 2026?+
Minimaal 2160×1440 pixels in liggend formaat, maximaal 4096×3200. Uitsluitend JPG of JPEG — PNG en HEIC worden bij upload geweigerd. Maximaal 10 MB per bestand. Funda adviseert minstens 10 foto's per listing; de praktijkondergrens in 2026 ligt op 15, met 20–30 voor premium grachtenpanden en villa's. De eerste zes foto's verschijnen als liggende mozaïek op desktop, dus die zes moeten liggend en technisch perfect zijn.
Accepteert Funda PNG of HEIC?+
Nee. Funda accepteert alleen JPG of JPEG. PNG wordt bij upload geweigerd en HEIC van iPhone ook. Dit is strenger dan SeLoger (dat HEIC en WEBP wel accepteert) en gelijkwaardig aan Rightmove en Zoopla. iPhone-makelaars zetten 'Indelingen' op 'Meest compatibel' of converteren HEIC vóór upload. Verticale foto's worden wél geaccepteerd, maar niet in slots 1–6, waar ze de desktop-mozaïek breken.
Hoeveel foto's moet een Funda-listing hebben?+
Funda adviseert officieel minstens 10 foto's. De Nederlandse makelaarspraktijk gaat verder: 15 als ondergrens, 20–30 voor premium segmenten. De mozaïek toont de eerste zes op desktop als hero, dus die zes dragen de hoogste leverage — exterieur, woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer, uitzicht of tuin, en één onderscheidend kenmerk (grachtzicht, hijsbalk, dakterras, tuin, haard). Funda publiceert geen hard bovenmaximum; de praktische grens wordt gezet door de NVM/VBO-koppeling of de CRM-export.
Mag je AI-bewerkte foto's op Funda plaatsen onder NVM Erecode en BW 6:193?+
Non-generatieve AI (witbalans, ruis, schaduwlift, distortie-correctie, hemel-enhancement zonder vervanging) blijft buiten BW artikel 6:193c misleidende handelspraktijken en voldoet aan NVM Erecode Artikel 1 (integriteit en zorgvuldigheid). Generatieve AI die objecten toevoegt (virtueel gestoffeerd), verwijdert (oude keuken weggewerkt) of de lucht vervangt, valt binnen 6:193c zodra het de gemiddelde koper kan misleiden. Veilige praktijk: label virtueel gestoffeerde frames expliciet, bewaar het origineel, vermeld materiële bewerking in de objectomschrijving. Bij twijfel toetst de Raad van Toezicht NVM tuchtrechtelijk.
Wat is het verschil tussen Funda Basic en Funda Pro voor makelaars?+
Funda Basic geeft de standaard woningpresentatie met basiskenmerken; Funda Pro voegt uitgebreide gegevens, hogere positie in zoekresultaten, rijkere media (plattegronden, 360°-tours, video), en uitgebreide statistieken toe. De foto-eisen zelf — 2160×1440 minimum, 4096×3200 maximum, JPG onder 10 MB — zijn identiek tussen Basic en Pro. Het verschil zit in extra mediaslots en de presentatiepositie, niet in de technische specificaties voor de verplichte foto-set.
Pricing
One credit per image. Every tool, every plan.
Three plans. Every tool unlocked on all of them. Every render unmarked, standard or high resolution, cancel anytime.
Every plan starts with 3 free renders. No card until you subscribe.
Starter
For the solo agent shooting their own listings.
$39/month
billed yearly
100 credits monthly
100 images per month — 1 credit each, whichever tool you use
No Plotpane mark on any render
Every tool, no tier gating
Standard output ~2.4K, or ~4.7K for a second credit
XMP disclosure metadata written into every export
Download a finished listing as a ZIP
Free vertical listing reel from your finished photos
Cinematic clips from a single photo — 1 credit per second of video
That is the whole pricing model. No per-tool rates, no seat maths, nothing to negotiate. We are not SOC 2 certified and there is no SSO, private deployment or API — if you need those to buy, better you know now than after a call.
Starter
4
listings a month
Pro
8
listings a month
Agency
24
listings a month
Questions
The usual questions, answered directly.
No. Midjourney and DALL-E invent scenes from text prompts — beautiful for art, disqualifying for a listing. Plotpane is a structure-preserving pipeline: your room geometry, windows, and floor plan stay exact. We stage, re-light, swap skies, declutter, and enhance your actual photo. No hallucinated architecture, no invented rooms.
BoxBrownie and Styldod are human-edit services: you upload, a retoucher works overnight, you get a result in 24–48 hours at $2–$32 per image per treatment. They also sell things we do not have at all — floor plans, renderings, item removal by a person who can ask you what you meant. Plotpane is one machine pass: you pick one of seven tools, and the image comes back in about two minutes for one credit, whichever tool you picked, on a flat monthly subscription. Stacking two treatments on one photo means running it twice.
Yes, when disclosed. NAR guidelines, California AB 723, and REBNY Rule 3.3 all allow virtually staged photos provided the listing discloses them. Every Plotpane export embeds invisible XMP disclosure metadata so the staging record travels with the file. You still handle the listing-remarks disclosure in your MLS portal — that's the part only you can do.
Every render is sent with a preserve list as well as an instruction. It names one operation and forbids the rest: do not touch windows, doors, walls, ceilings, floors, cabinetry or fixtures unless the instruction names them; do not remove or conceal a defect, stain or crack; do not change what is visible through glass, and never invent a view. Furniture is added to empty rooms; named objects are removed from furnished ones; sky and light are re-graded. If you do see something invented, that is a bug — report the render in the app and the credit comes back.
Yes — one click in the Stripe billing portal from your dashboard. Billing stops immediately, remaining credits stay usable through the end of the billing period, and there's no cancellation fee.
Yes — any AI-generated or AI-modified image is considered an edit requiring disclosure under NAR's standards. That's why every Plotpane export writes invisible XMP disclosure metadata by default. The flag is machine-readable by MLS tooling and survives Lightroom round-trips. You still add the disclosure line to your listing remarks; we make sure the image itself is self-describing.
The toolkit
Seven tools. One credit each.
Every one is a single structure-preserving pass: it changes what you asked for and leaves the building alone.
